전세사기 피해자 3만5천명 돌파...내 보증금 지키는 12가지 체크리스트

전세사기 피해 여전히 진행 중

전세사기 특별법 시행 2년이 넘었지만 피해는 여전히 계속되고 있다. 국토교통부에 따르면 2023년 6월 전세사기피해자법 시행 이후 2025년 11월까지 누적 피해자가 3만5,246명에 달했다. 더 충격적인 것은 올해 피해 규모다. 한창민 사회민주당 의원이 전세반환보증금보증서비스 3개 기관(HUG·HF·SGI)으로부터 제출받은 자료에 따르면, 올해 1~9월 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인은 6,367명, 피해액은 1조2,103억원에 달했다.

구분	피해자 수	피해액	비고
누적 피해자 (2023년 6월~)	3만5,246명	-	전세사기특별법 기준
2025년 1~9월	6,367명	1조2,103억원	보증보험 미반환 기준
2025년 11월 심의	765명 인정	-	1,624건 심의
피해자 인정 비율	63.3%	-	누적 기준

11월 한 달간 전세사기피해지원위원회는 세 차례 전체회의를 열어 총 1,624건을 심의한 결과, 765건을 전세사기피해자 등으로 최종 가결했다. 심의된 건 중 859건은 최종 인정되지 않았다. 539건은 피해자 요건 미충족으로 부결됐고, 166건은 보증보험 등을 통해 보증금 전액을 돌려받을 수 있어 적용 제외됐다.

주요 전세사기 유형 4가지

전세사기는 점점 진화하고 조직화되고 있다. 대표적인 사기 유형은 다음과 같다.

1. 깡통전세 사기
수법: 전세금이 집값의 70~90% 이상으로 설정
위험: 집값 하락 시 보증금 회수 불가능
특징: 비아파트(빌라, 다가구)에서 주로 발생
예방: 전세가율 70% 이하 매물 선택

2. 이중계약 사기
수법: 하나의 주택에 여러 명과 전세계약 체결
위험: 선순위 임차인에게 우선 변제, 후순위는 피해
특징: 다가구주택에서 빈번하게 발생
예방: 전입세대 열람 및 확정일자 부여현황 확인

3. 신탁사기
수법: 신탁회사 동의 없이 전세계약 체결
위험: 신탁재산은 임대인 개인 재산이 아니라 보증금 반환 불가
특징: 신축 건물에서 주로 발생
예방: 등기부등본에서 신탁 등기 확인, 신탁회사 동의서 필수

4. 가짜 임대인 사기
수법: 실제 소유자가 아닌 사람이 임대인으로 행세
위험: 계약 자체가 무효, 보증금 회수 불가능
특징: 위조 서류 사용, 저가 매물로 유인
예방: 등기부등본 소유자와 신분증 대조, 위임장·인감증명서 확인

계약 전 필수 체크리스트 (5가지)

전세사기를 예방하는 가장 효과적인 방법은 계약 전 철저한 확인이다. 다음 5가지는 반드시 확인해야 한다.

순서	항목	확인 방법	주의사항
1	주변 매매가·전세가	국토부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱	전세가율 70% 이상은 위험
2	등기부등본	인터넷 등기소 (www.iros.go.kr)	근저당, 가압류, 신탁 여부 확인
3	선순위 보증금	전입세대 열람, 확정일자 부여현황	다가구주택은 필수 확인
4	임대인 세금 체납	세무서(국세), 주민센터(지방세)	체납 시 보증금 반환 어려움
5	건축물대장	정부24, 주민센터	실제 면적, 용도 확인

전세가율은 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율입니다. 예를 들어, 3억원짜리 집의 전세가가 2억4천만원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율이 70% 이상이면 깡통전세 위험이 높습니다. - 전세사기 예방 가이드

전세가율 계산 공식: (전세가 ÷ 매매가) × 100
안전 기준: 전세가율 70% 이하
위험 신호: 전세가율 80% 이상 또는 선순위 채권 + 전세금이 매매가의 70% 초과

계약 시 필수 체크리스트 (4가지)

계약서 작성 단계에서도 반드시 확인해야 할 사항들이 있다.

순서	항목	확인 방법	주의사항
1	임대인 신분 확인	등기부등본 소유자와 신분증 대조	대리인은 위임장·인감증명서 필수
2	공인중개사 정상 영업	국가공간정보포털 (www.nsdi.go.kr)	업무정지 중이면 보상 불가
3	표준계약서 사용	주택임대차표준계약서	대항력·우선변제권 정보 포함
4	특약사항 명시	구두 약속을 문서로 기록	반환보증 미가입 시 계약 무효 등

특약사항에 꼭 넣어야 할 내용
임대인이 전세보증금 반환보증에 가입하지 않을 경우 계약 무효
임대인이 추가 담보 대출을 받지 않겠다는 약속
중도 해지 시 위약금 및 보증금 반환 조건
하자 발생 시 수리 책임 및 비용 부담 주체
임대차 기간 중 매매 시 임차인 우선매수권

특약사항은 계약 후 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하는 강력한 보호 장치다. 구두로 합의한 내용도 반드시 특약란에 명확히 기재해야 한다.

계약 후 필수 체크리스트 (3가지)

계약이 끝났다고 안심하면 안 된다. 계약 후 절차를 제대로 밟아야만 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

순서	항목	기한	효과
1	전입신고	이사 당일	대항력 발생 (다음날 0시부터)
2	확정일자	전입신고 후 즉시	우선변제권 확보
3	전세보증보험	계약 후 1개월 내	보증금 미반환 시 보상

대항력은 임차인이 제3자(새 집주인, 경매 낙찰자 등)에게 "나는 이 집의 정당한 세입자"라고 주장할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 집이 경매에 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. - 주택임대차보호법

중요: 전입신고와 확정일자는 반드시 이사 당일에 해야 한다. 하루라도 늦으면 그 사이에 다른 채권자가 끼어들 수 있어 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다.

전세보증보험 가입 방법
가입처: HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI(서울보증보험)
보험료: 보증금의 0.128~0.197% (2년 기준)
보장 내용: 보증금 미반환 시 최대 100% 보상
가입 조건: 전세가율, 임대인 요건 등 심사
신청: 온라인(HUG 홈페이지) 또는 지점 방문

유용한 정부 서비스 총정리

정부는 전세사기 예방과 피해 지원을 위해 다양한 서비스를 제공하고 있다.

서비스	제공 기관	주요 기능
안심전세 앱	국토교통부	전세 시세, 경매 낙찰가율, 보증 사고 현황 조회
실거래가 공개시스템	국토교통부	실제 거래된 매매가·전세가 확인
인터넷 등기소	대법원	등기부등본 열람 (700원)
전입세대 열람	주민센터	선순위 임차인 확인
확정일자 부여현황	주민센터	선순위 보증금 규모 확인
전세사기 피해지원 시스템	국토교통부	피해자 결정 신청, 지원 서비스
서울톡 챗봇	서울시	전세사기 대응절차 안내

전세사기 당했다면? 정부 지원 대책

만약 전세사기 피해를 입었다면, 정부의 다양한 지원 제도를 활용할 수 있다.

1. 피해주택 매입 제도
내용: LH가 우선매수권을 양도받아 경매로 주택 매입
혜택: 경매차익으로 임대료 부담 없이 최장 10년 거주
실적: 2025년 11월 기준 4,042호 매입
조건: 전세사기 피해자로 결정된 경우
추가: 10년 후에도 시세 50~70% 할인가로 10년 연장 가능

2. 피해자 전용 버팀목 전세 대출
내용: 기존 전세자금 대출을 낮은 금리로 대환
금리: 일반 대출보다 0.5~1.0%p 낮은 금리
조건: 피해자 결정 시 임차권등기 없이 대환 가능
한도: 수도권 4억원, 지방 3억원

3. 무료 법률 지원
제공: 대한법률구조공단
내용: 소송 대리, 법률 상담, 서류 작성 지원
비용: 전액 무료
신청: 전세사기 피해자 결정 후 신청 가능

4. 경·공매 유예 및 정지
내용: 피해주택 경매 절차 일시 중단
실적: 누적 1,076건 협조 요청
목적: 피해자가 대응 방안 마련할 시간 확보

지원 유형	누적 건수	비고
주거 지원	18,234건	피해주택 매입, 임시거처 제공
금융 지원	21,567건	전용 대출, 이자 감면
법률 지원	11,733건	무료 소송 대리, 법률 상담
합계	51,534건	2025년 11월 기준

전문가 조언: "계약 전 3번 확인하라"

전세사기 예방 전문가들은 "계약 전 3번 확인"을 강조한다. 첫째, 집을 보러 갈 때 주변 시세와 등기부등본을 확인한다. 둘째, 계약서 작성 시 모든 서류와 신분을 재확인한다. 셋째, 계약금을 지불하기 전 마지막으로 한 번 더 확인한다.

전세 계약은 임차인이 임대인에게 큰돈을 빌려주는 일과 다르지 않습니다. 내가 3억원을 빌려주는데 상대방이 갚을 능력이 있는지, 담보가 충분한지 확인하지 않는다면 그것은 무책임한 일입니다. 계약 전 철저한 확인은 권리이자 의무입니다. - 부동산 전문 변호사

최은영 한국도시연구소 소장은 "현행 제도가 시민 현실과 괴리돼 있다"며 "역대 정부의 전세대출·보증 확대 정책과 LTV 규제 변화가 전세시장의 구조를 왜곡했다"고 지적했다.

피해 사례: "외벽 떨어지는 건물에 2년째 거주"

인천 미추홀구 주안동의 한 오피스텔은 2년 전부터 건물 측면 외벽이 떨어져 나가고 있지만 아직 보수가 이뤄지지 않았다. 70여 세대가 거주하는 이 오피스텔은 주민 대다수가 전세사기 피해를 입었다. LH가 피해자 지원책으로 오피스텔 전체 세대의 절반 정도를 낙찰받고 피해자들을 거주하게 한 상태지만, 관리에 상당한 어려움이 있는 것으로 알려졌다. 한 전세사기 피해 아파트의 세입자 대표는 "전세사기 특별법이 시행됐으나 인천 피해 주택 곳곳이 관리도 잘 안되는 사각지대인 상황"이라고 말했다.

정부 대책의 한계와 개선 방향

정부는 전세사기 예방과 피해 지원을 위해 다양한 대책을 내놓고 있지만, 피해자들은 "충분히 회복되지 못했다"고 입을 모은다. 피해자 인정 비율이 63.3%에 그치고, 나머지 36.7%는 요건 미충족 등으로 지원을 받지 못하고 있다. 서동규 민달팽이유니온 위원장은 "전세사기·깡통전세 재난을 계기로 세입자를 보호하는 정치가 필요하다"며 "계약갱신청구권에 대한 일부 비판이 과도하다"고 지적했다.

전문가 제안 개선 방향
대항력 발생 시점: 다음날 0시 → 당일 0시로 앞당기기
임대차등기 활성화: 절차 간소화, 비용 지원
경매청구권 보장: 보증금 미반환 시 임차인이 직접 경매 청구
계약갱신청구권 확대: 2년 → 4년 이상 연장
피해자 정의 확대: 전세보증금 미반환 피해자로 범위 확대
선구제 후회수: 피해자에게 먼저 지급 후 임대인에게 구상권 행사
전세사기 배드뱅크: 부실 채권 매입 전담 기구 설립

12가지 체크리스트 요약

전세사기를 예방하기 위한 12가지 핵심 체크리스트를 다시 한번 정리하면 다음과 같다.

단계	순서	체크 항목	필수 여부
계약 전	1	주변 매매가·전세가 확인 (전세가율 70% 이하)	필수
	2	등기부등본 확인 (근저당, 가압류, 신탁)	필수
	3	선순위 보증금 확인 (다가구 필수)	필수
	4	임대인 세금 체납 여부 확인	필수
	5	건축물대장 확인 (면적, 용도)	권장
계약 시	6	임대인 신분 확인 (등기부등본과 대조)	필수
	7	공인중개사 정상 영업 여부 확인	필수
	8	주택임대차표준계약서 사용	필수
	9	특약사항 명시 (구두 약속 문서화)	권장
계약 후	10	전입신고 (이사 당일)	필수
	11	확정일자 받기 (전입신고 후 즉시)	필수
	12	전세보증보험 가입 (1개월 내)	필수

전세사기를 막는 가장 좋은 방법은 계약의 모든 단계에서 꼼꼼히 확인하는 것입니다. 체크리스트를 천천히 확인하면서, 조금이라도 불안한 부분이 있다면 전문가와 함께 살펴보며 안전하게 계약을 마무리하세요. 작은 수고를 아끼지 않아야 내 보증금을 지킬 수 있습니다. - 전세사기 예방 전문가

긴급 연락처 및 상담 서비스

전세사기 예방 및 피해 상담을 위한 주요 연락처는 다음과 같다.

기관	연락처	상담 내용
전세사기 피해지원센터	1670-8119	피해 신고, 지원 안내
주택도시보증공사(HUG)	1566-9009	전세보증보험 상담
대한법률구조공단	132	무료 법률 상담
한국토지주택공사(LH)	1600-1004	피해주택 매입 상담
서울시 전월세종합지원센터	1670-8100	전세계약 종합 상담