부동산 시장 침체가 장기화되면서 공인중개업계가 대규모 구조조정에 들어갔다. 중개업소 폐업이 속출하는 가운데 공인중개사 시험 응시자 수도 10년 만에 최저치를 기록했다. 공인중개사 교육업체 에듀윌의 매출도 3년간 절반 가까이 줄어들며 업계 전반에 한파가 몰아치고 있다.

전국 중개업소 2,700개 감소, 신규 개업보다 폐업 많아

국세통계포털에 따르면 2025년 5월 기준 전국 부동산중개업체는 14만1,802개로 전년 동월(14만4,572개)보다 2,700여개 줄어든 것으로 나타났다. 충청권도 이런 흐름에서 벗어나지 못했다. 2025년 5월 기준 대전은 전년 동월 3,688개에서 3,649개로 39개 감소했고, 세종은 1,541개에서 1,459개로 82개 줄어 충청권 내 감소폭이 가장 두드러졌다. 충북과 충남도 29개, 37개씩 각각 감소하며 충청권 전역에서 폐업바람이 거세게 불고 있다. 대구지역도 사정은 마찬가지다. 2025년 10월 대구지역 부동산 중개업자 수는 5,984명으로 전월(6,010명)보다 26명 줄었고, 1년 전(6,237명)과 비교하면 253명(4.1%) 감소했다. 이는 대구지역 공인중개사 자격보유자(2만7,061명) 수의 22.1%에 그치는 수준이다.

지역	2024년 5월	2025년 5월	증감
전국	144,572개	141,802개	-2,770개
대전	3,688개	3,649개	-39개
세종	1,541개	1,459개	-82개
충북	-	-	-29개
충남	-	-	-37개

한국공인중개사협회에 따르면 2025년 8월 기준 새로 개업한 공인중개사가 584명이다. 반면 폐업한 곳은 823곳, 휴업한 곳은 85곳으로 신규 개업보다 더 많았다. 국내 공인중개사 자격증 보유자는 55만여명이지만, 실제 영업하는 공인중개사는 5분의 1수준이다. 8월 말 기준 개업한 공인중개사는 11만445명이다. 연초 11만1,440명에서 1,000명가량 줄었다.

구분	2025년 8월 기준	비고
신규 개업	584명	월 기준 600명 미만 첫 기록
폐업	823개소	신규 개업보다 239개 많음
휴업	85개소	-
개업 중개사 (8월 말)	110,445명	연초 대비 995명 감소
자격증 보유자	약 55만명	실제 영업은 20% 수준

공인중개사 시험 응시자 44% 급감, 2차 시험 10년 최저

산업인력공단에 따르면 2025년 10월 25일 있었던 공인중개사 시험 2차 응시자 수는 3만3,331명으로 집계됐다. 이는 최근 10년간 최저치로 2014년 4만5,655명보다 적은 숫자다. 2차 시험 응시자는 공인중개업 활황과 함께 2021년까지 급증했다. 2015년 5만8,178명에서 2018년 8만327명으로 꾸준히 늘어나다가 2021년 9만2,569명으로 정점을 찍었다. 이후 부동산 폭등기가 끝나면서 응시자 수는 2023년 6만5,705명에서 2024년 4만9,521명으로 감소세를 보였고 2025년 4만명 아래까지 떨어졌다.

연도	원서접수 인원	2차 시험 응시자	비고
2021년 (32회)	276,982명	92,569명	역대 최고
2022년 (33회)	264,394명	-	-
2023년 (34회)	200,244명	65,705명	-
2024년 (35회)	154,699명	49,521명	2017년 이후 처음 20만명 이하
2025년 (36회)	165,000명	33,331명	10년 만에 최저
감소율 (2021→2024)	-44.1%	-46.5%	4년간 12만명 이상 감소

2024년 원서접수 인원은 15만4,699명으로 2023년보다 4만5,000여명 감소한 것으로, 2022년과 비교하면 11만명 가까이 줄었다. 응시자 수가 20만명 아래로 떨어진 것은 2017년 이후 처음이며, 2016년(18만3,867명) 이래 가장 적은 숫자다. 2025년 제36회 공인중개사 자격시험에서 경남에서는 1,202명이 응시해 30.9%인 372명이 합격하며, 지난 10년간 응시자와 합격자 수가 최저 수치를 기록했다.

주택 직거래 급증, 5건 중 1건은 중개사 거치지 않아

부동산 직거래가 늘어난 영향도 크다. 2024년 말 기준 주거용 부동산의 직거래는 19.5%로 5건 중 1건이 중개사를 거치지 않았다. 65만여 건으로 3년 새 124배나 늘었다. 아파트가 아닌 연립·다세대 주택과 단독·다가구 주택은 각각 36%, 51%를 기록했다.

주택 유형	직거래 비율 (2024년)
전체 주거용 부동산	19.5%
아파트	-
연립·다세대 주택	36%
단독·다가구 주택	51%
직거래 건수	약 65만건 (3년간 124배 증가)

에듀윌 매출 47% 급감, 임직원 3분의 2 감축

공인중개사·공무원 시험 교육 업체 에듀윌의 실적 악화는 이러한 시장 침체를 극명하게 보여준다. 2024년 감사보고서에 따르면 에듀윌은 2024년 매출 826억원을 기록했다. 전년보다 26.8%(302억원) 줄었다. 2021년(1,557억원) 이후 3년 연속 감소 추세다. 주력사업인 공인중개사·공무원 시험 시장 위축의 여파에서 벗어나지 못했다.

연도	매출액	영업이익	순이익	비고
2021년	1,557억원	-	-	코로나19 수혜
2022년	-	-186억원	-203억원	완전자본잠식
2023년	1,128억원	-120억원	-175억원	2년 연속 대규모 적자
2024년	826억원	49억원	21억원	3년 만에 흑자 전환
감소율 (2021→2024)	-46.9%	-	-	매출 반토막

에듀윌은 2022년 200억원 규모의 무보증사채를 발행할 당시만 해도 'BB(안정적)'으로 신용등급을 평가받았다. 하지만 같은 해 에듀윌이 대규모 영업적자를 기록해 완전자본잠식에 빠지는 등 수익성이 악화하면서 2024년 B+(부정적)으로 1년 반 만에 신용등급이 두 단계 강등된 바 있다. 반면 영업이익으로 49억원을 벌어들였다. 2022~2023년 186억~120억원 대규모 적자 뒤 3년 만의 흑자 전환이다. 금액으로는 2018년(74억원) 이래 최대치다. 순이익 또한 203억~175억원 적자 흐름을 끊고 21억원 흑자로 돌아섰다. 역성장에도 불구하고 수익성이 호전됐다는 것은 그만큼 비용 절감이 주효했다는 의미다.

임직원 874명→260명, 광고비 480억원→71억원 급감

에듀윌은 사상 첫 적자를 기록한 2022년부터 대규모 인력 감축, 광고비 축소에 돌입했다. 에듀윌은 2019년 주4일제로 전환하면서 2022년 말 임직원수가 874명에 달했다. 2023년 말 337명에 이어 2024년 말에는 260명으로 감소했다. 335억→228억→116억원 급여 축소로 이어졌다. 2년간 임직원을 3분의 2 넘게 줄인 것이다.

연도	임직원 수	급여	광고비
2021년	-	-	480억원
2022년 말	874명	335억원	328억원
2023년 말	337명	228억원	133억원
2024년 말	260명	116억원	71억원
감소율 (2022→2024)	-70.3%	-65.4%	-78.4%

마케팅비용에도 손을 댔다. 온라인·옥외·지하철 등의 광고 마케팅에 적잖은 자금을 쏟아 붓는 교육업체로 잘 알려져 있지만 2024년에는 광고선전비와 판매촉진비가 71억원에 머물렀다. 정점을 찍었던 2021년(480억원)의 15% 수준이다. 과거 서경석, 혜리 등 연예인을 기용해 스타마케팅도 진행했지만 2024년엔 이를 줄인 것도 비용 감소 요인으로 꼽힌다. 가장 최근 모델은 2022~2023년에 계약을 맺은 혜리다. 강도 높은 비용 관리를 통해 2024년 판관비는 2023년에 비해 45.5%(376억원) 대폭 줄어든 450억원에 머물렀다. 2년 전(1,220억원)과 비교해 보면 거의 3분의 1 수준이다.

부동산 침체·공무원 기피·시험 난이도 상향이 복합 작용

이처럼 시험 응시자 수가 줄어든 데는 부동산 시장의 침체와 동시에, 매년 상향 조정되는 시험 난이도 대비 자격증의 효용성이 떨어지기 때문으로 분석된다. 정부는 2021년 공인중개사 수가 포화상태에 이르렀다는 판단하에 '부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안'을 통해 공인중개사 시험 난이도를 조절하는 등 제도 개선을 추진해 왔다. 행정안전부 인사혁신처에 따르면 2024년 9급 국가공무원 원서접수 인원은 10만3,597명으로 2022년 대비 6만1,927명 이상 감소했다. 공인중개사 시험 응시자 수 역시 2024년 15만4,699명으로 같은 기간 10만9,695명 줄었다.

원인	세부 내용
부동산 시장 침체	• 거래 절벽으로 중개 수수료 감소 • 서울 3중 규제로 거래 위축 • 미분양 증가 (대구 7,568호)
직거래 증가	• 주거용 부동산 직거래 19.5% • 3년간 124배 증가 (65만건) • 단독주택 51% 직거래
시험 난이도 상향	• 정부의 의도적 난이도 조절 • 2021년 이후 합격자 수 감소 • 자격증 효용성 저하
전세사기 여파	• 중개업계 불신 깊어짐 • 공제증서 실효성 의문 • 소송 비용 부담
중개업소 과포화	• 자격증 보유자 55만명 • 실제 영업 11만명 (20%) • 경쟁 심화

전문가 의견: "신뢰 회복과 투명성 강화 시급"

대전에 거주하는 조모(41) 씨는 "중개업소들이 수수료만 챙기고 제대로 확인해주지 않는다는 생각이 든다"며 "문제가 생겨도 책임은 나 몰라라 하니깐 믿을 수가 없다"고 토로했다. 이 같은 불신에는 현행 제도의 구조적 한계도 한몫하고 있다. 임차인들이 계약 시 받는 '부동산 공제증서'는 사고 발생 시 중개사가 배상하겠다는 일종의 보증서다. 정부는 공인중개사의 책임 강화를 위해 보증한도를 기존 1억 원에서 2억 원으로 상향 조정했지만, 실효성에는 의문이 제기된다. 보증한도액 2억 원은 개별 계약이 아닌 연간 중개업소 전체 거래의 총액 기준이기 때문이다. 게다가 소송을 통해서만 배상 범위가 확정되는 탓에 소액 피해자들은 승소해도 변호사 비용이 더 나올 수 있는 것이 현실이다. 전문가들은 중개업계가 근본적인 변화를 모색해야 되는 시점이라고 진단한다. 신뢰 회복을 위한 자정 노력과 함께 투명성 강화, 책임보장 시스템 확대 등이 시급하다는 지적이다.

에듀윌 'MEGA 프로젝트'로 신규 사업 모색

2024년 창업자인 양형남 대표가 77억원을 현물출자해 자본을 수혈했고, 학원 점포 매각으로 17억원의 유형자산 처분손익이 발생해 순이익이 흑자전환하면서 에듀윌은 자본잠식에서 벗어났다. 양형남 대표는 2016년 회사 대표직에서 물러난 뒤 사내 ESG위원회 회장직을 맡아왔다. 복귀 이후 양 대표는 자본잠식 상태에 빠진 에듀윌이 부진에서 벗어나기 위해 경영권을 포함한 지분 매각을 알렸다. 전략적 투자자(SI) 유치, 인수합병(M&A) 추진 등을 통해 재도약의 발판을 마련하겠다는 방안도 모색했다. 2025년 에듀윌은 'MEGA(Make Eduwill Great Again) 프로젝트'를 전사적으로 추진한다. 블루칼라 자격증 시장 선점, 시니어 및 다문화 교육, 글로벌 진출 등 신규 사업 확장에 나설 계획이다. 다만 공무원, 공인중개사 응시 수요가 지속 감소하면서 매출 개선 가능성은 높지 않은 상황이다. 블루칼라 자격증, 시니어, 다문화 등 새로운 시장 진출에도 나섰지만 시장 규모가 작아 효과가 크지 않을 것으로 전망된다.

전망: 부동산 시장 회복 전까지 침체 지속될 듯

전국적으로 주택 거래가 감소하면서 공인중개업계가 불황을 겪고 있다. 특히 서울은 집값이 급등하고 규제가 잇달아 발표되면서 거래가 위축되고 있다. 2025년 10·15 대책에 따라 서울 전 지역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역 등 '3중 규제'로 묶이면서 거래 절벽이 2026년 초까지 이어진다는 전망까지 나온다. 국토교통부가 발표한 '2025년 10월 주택통계'에 따르면 대구의 미분양 주택은 7,568호로 전월 대비 969호(11.4%) 감소했다. 같은 기간 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 3,669호로 전월 대비 275호(7.5%) 줄어들며 감소세를 이어갔다. 하지만 전체 공급량에 비해 수요량이 과거 정상 수준에 훨씬 못 미치면서 미분양 주택 문제가 장기화되고 있다. 업계 전망에 대한 우려도 각종 지표에서 확인된다. 부동산 시장 침체가 장기화되면서 업계 전망에 대한 불안감이 반영된 결과로 풀이된다. 시장조사업체들은 부동산 시장이 회복되지 않는 한 공인중개업계와 관련 교육업체의 어려움은 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다.